【不動産投資】不動産小口化商品と実物不動産どちらが有益？
こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
皆さまは不動産小口化商品についてご存知でしょうか。
“小口化”の文字通り、特定の不動産を複数の投資家で出資・購入し、持分に応じて利益を分配する投資方法です。
では、実際に不動産を購入した場合とどちら有利に働くのか気になるところですよね。
今回の記事は、不動産小口化商品の徹底解剖と実物不動産との比較を解説していきます。
▼この記事はこんな人におすすめ！
- ・不動産に関わる商品を知りたい
- ・不動産投資を成功させたい
- ・出来るだけリスクを負いたくない
▼ご紹介する内容は以下のとおりです。
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＞＞不動産特定共同事業法（不特法）
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＞＞不動産小口化商品の種類
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＞＞実物不動産投資との比較
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＞＞より利益を得られるのは？
それでは解説していきます。
✔不動産小口化商品とは
冒頭でもお伝えしましたが、不動産小口化商品とは複数の投資家が事業者を介して出資を行い不動産を購入し、投資で得た収益を出資金額に応じて分配する投資方法です。よく似た商品でREIT（リート）というものがありますが、こちらは不動産投資法人が投資家から資金を集めて不動産を購入し、収益を分配します。一見よく似ていますが、前者は「不動産」への投資に対して、後者は「法人」への投資（金融商品）になるということです。
＞＞不動産特定共同事業法（不特法）
まず初めに不動産小口化商品に関わる法律から確認していきましょう。
不動産小口化商品を取り扱う事業者は、国土交通省或いは都道府県知事の許可が必要であり、この不特法で定められております。
また、投資家はここで定められている要件を満たした場合、クーリング・オフ制度を活用することが可能です。
＞＞不動産小口化商品の種類
次に不動産小口化商品におけるスキームタイプを確認していきましょう。それぞれの特徴については以下になります。
①匿名組合型
投資家が対象の不動産事業に出資し、事業者が不動産を保有します。投資家は事業によって得られた利益分配を受けます。流動性が高く、不動産クラウドファンディングの多くはこのスキームが利用されており、少額で始めやすいのが特徴です。運用期間は数ヶ月〜10年になります。
②任意組合型
民法上の任意組合契約に基づき、投資家が不動産の共有持分を保有します。投資家は組合員として不動産事業を運用し、不動産所得として分配金を受け取ります。実際に相続税対策や所得税の節税効果があるとされています。期間は10年以上で長期的な運用になります。
③信託受益権型
不動産を信託銀行等に信託し、分割された受益権を保有する方式です。投資家は事業によって得られた利益を分配金として受け取ります。合同会社型がこのスキームから派生したものです。
④賃貸型
任意組合型と同様に不動産を複数の投資家で保有し、事業者と賃貸契約を締結します。投資家は賃料等の収益や売却益を受け取ります。
＞＞実物不動産投資との比較
では、実際に不動産を購入する場合と、不動産小口化商品とではどのような違いがあるのでしょうか。項目別に比較していきましょう。
①初期投資額
実際に不動産を購入する場合、手付金以外にも仲介手数料や税金関係、保険料に加え、ローンを活用する場合には手数料や保証料などの費用が必要であり、最低でも数百万円以上のまとまった資金が必要とるでしょう。一方で、不動産小口化商品の場合は、スキームの種類にもよりますが、一口1万円程の商品から数百万円の商品があり、比較的に初期費用を抑えることが可能です。
②想定利回り
実際に不動産を所有した場合は、年間5〜10％の想定利回りが相場になります。不動産小口化商品は年間2〜6％程度と、低い利回りになります。
③リスク
実際に不動産を購入した場合には、ロケーションや物件の種類など様々な要因によって大きく左右されます。不動産小口化商品の場合は、リスクが分散されているものの、元本保証がありません。
④運用
実際に不動産を購入した場合は、物件の管理や空室リスクへの対策、修繕など物件の維持は自ら或いは管理会社に委託する必要があります。不動産小口化商品の場合、運営会社が管理するため、運用の手間はほぼありません。
⑤流動性（換金性）
実際に物件を購入した場合は、大抵どのタイミングでも売却可能です。ただし、流動性についてはその物件の条件によって異なります。一方、不動産小口化商品の場合は、流動性が低く、途中売却（解約）は不可か極めて困難です。解約時にペナルティが発生する場合もありますので、購入の際は慎重に検討しましょう。
＞＞より利益を得られるのは？
最後に、実際の不動産を購入した場合と、不動産小口化商品を購入した場合とでは、どちらがより利益を得られるのでしょうか。
この項目に関してはズバリ「実際に不動産を購入する」方がより利益をえられる可能性が高いです。
理由は3つあり、1つ目は家賃収入などのインカムゲインだけではなく、売却した際のキャピタルゲインも狙える可能性があります。好条件の物件を購入した場合には、期待よりも大きな利益を得られる可能性が高まります。
次に、金融機関等から借入れを行い、レバレッジ効果を活用することで、より高い利益を得られる可能性があります。ローンを活用する場合は、返済計画もしっかり整えておくことがポイントです。
そして、3つ目はリノベーションやコンバージョンによって収益性を高められる可能性があります。
上記のまとめが以下となります。
①インカムゲイン、キャピタルゲインともに利益を得られるチャンスがある
②レバレッジ効果を活用すれば、より高い利益を得られる可能性がある
③物件のリノベーション・コンバージョンによって収益性を高められる
実際に不動産を購入した場合は、全ての選択を自身で決断することができるでしょう。ただし、管理や運営も自己責任です。知識や経験が乏しい場合には失敗に繋がり、かえって大きな負債を抱える可能性も。購入する際には、事前に不動産のプロフェッショナルに相談してみましょう。
✔安定した利益を得たい人にはおすすめ！
不動産小口化商品は大きな儲けを狙っている人には不向きです。しかし、分散投資が可能で低リスク、プロによる運用管理で手軽に利益を得られます。低コスト、低リスクで不動産投資を始めたい方にはぜひお勧めです。不動産投資を始める際には、自分に合った投資方法をよく検討しておきましょう。