【不動産投資】不動産売買とクーリング・オフ
こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
皆さんは“クーリング・オフ制度”を知っていますか？商品やサービスの契約を一定期間内に解除できる制度です。もちろん、不動産の売買においてもクーリング・オフ制度が存在します。
今回の記事は、不動産売買におけるクーリング・オフ制度について紹介いたします。
▼この記事はこんな人におすすめ！
- ・不動産売買の初心者
- ・不動産投資を成功させたい
- ・投資に失敗したくない
この記事を参考にしていただき、不動産のお取引を円滑に、そしてプロの不動産投資家に成長していきましょう。
▼ご紹介する内容は以下のとおりです。
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＞＞不動産売買におけるクーリング・オフ
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＞＞クーリング・オフ制度活用の条件
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＞＞活用時の注意点
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＞＞シナリオ比較と判断事例
それでは解説していきます。
✔クーリング・オフ制度とは
はじめに、一般的なクーリング・オフ制度について解説していきましょう。
クーリング・オフ（Cooling-off）とは、頭を冷やすという英語が語源で、契約した商品やサービスが必要であったかどうか、一旦考え直す期間を与える制度です。そのため、既に契約した商品やサービスでも、一定期間内であれば無条件で解約できる制度です。特に、消費者が断れない状況など弱い立場で契約に至った場合、消費者を保護する目的で導入されています。対象の取引は申込書面または契約書面を受け取った日から８日間以内であれば解約が可能です。（連鎖販売取引等の場合は20日間以内になります。）
＞＞不動産売買におけるクーリング・オフ
すべての不動産契約に適用されるわけではありませんが、不動産売買でも適用される場合があります。一般的にクーリング・オフといえば、訪問販売などのセールスによって購入したものを返品する場合など想像されるのではないでしょうか。こうした販売方法では、消費者は断れない、早く返って欲しいなどの理由から、購入に促される傾向があります。不動産売買においても同様の考えで、不動産営業が訪問したり、呼び寄せたりした場合はクーリング・オフの対象となります。
不動産売買は高額な取引になりますから、慎重に検討しなければなりません。プロのセールストークを受ければ、契約に促される方も少なくないでしょう。もちろん、強引な契約を結ばされた場合、対等な立場ではないのですから、クーリング・オフの制度を駆使しなければなりません。投資用にも適用されることがありますので、不動産投資初心者の方は良く熟知しておいてください。
＞＞クーリング・オフ制度活用の条件
前項でもお伝えしたとおり、クーリング・オフはある一定の条件を満たしていなければ、適用されません。不動産売買においてクーリング・オフが適用されるのは、下記の条件が満たされている場合に限ります。
①宅地建物取引業者（宅建業者）が売主の場合
②契約場所が宅建業者の事務所以外の場合
③購入の申込場所が宅建業者の事務所以外の場合
適用されない場合の具体的な例は以下のとおりです。
①売主が宅建業者以外の場合
②買主がクーリング・オフの行使の旨や方法を告知された日から８日間経過した場合
③宅建業者の事務所やこれに準ずる場所で買受の申込みや契約が締結された場合
④買主自らが希望して自宅又は勤務先等で買受の申込みや契約が締結された場合
⑤買主がクーリング・オフの告知を受けていない場合で、契約の履行が完了されている（買主が建物の引渡しを受け、且つ、代金を全額支払っている）場合
＞＞活用時の注意点
クーリング・オフしようと考え始めた時点で、以下の項目について確認してみましょう。
①売主が宅建業者であるかどうか
②クーリング・オフの説明を受けている証明書類（クーリング・オフの告知書など）
③クーリング・オフの説明を受けた日時及びその日から何日が経過しているか
④買受の申込みや契約締結がどこで実行されたか
一旦家に持ち帰って、クーリング・オフを検討した場合には、上記の点を必ず整理してください。また、契約時にもクーリング・オフについての取り決めやその他の契約内容が、購入者にとって不利になっていないかどうか、クーリング・オフの説明や重要事項説明などは注意して聞いておきましょう。
＞＞シナリオ比較と判断事例
最後に、事例を用いてクーリング・オフが出来るパターンと出来ないパターンを確認していきましょう。各事例で購入する物件は全て不動産業者が売主のものとします。
▼事例（１）
買主Aさんは、自宅で不動産売買契約を行い、契約を締結しました。
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シナリオX： |
この契約は、不動産業者Bの営業担当Cが自宅に訪問することを提案してきました。 |
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シナリオY： |
この契約は、買主Aさんの提案により、営業担当Cを自宅に招いて契約に至りました。 |
シナリオXは営業担当Cが自宅に訪問したいと言っており、シナリオYでは買主Aさんが自宅に来て欲しいとお願いしています。この場合、シナリオYでは買主Aさんが冷静に判断できる状況にあったと判断され、クーリング・オフができません。反対にシナリオXでは、買主Aさんが契約を断れない立場にあった可能性が考えられるため、クーリング・オフの対象となります。
▼事例（２）
買主Aさんは、不動産業者B指定の場所で不動産売買契約を行いました。
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シナリオX： |
買主Aさんはモデルルームの内覧の後に、同施設内の営業スペースで契約しました。 |
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シナリオY： |
買主Aさんは不動産業者の事務所で買受申込を行い、後日、カフェで契約しました。 |
本事例のシナリオXでは不動産事業者の事務所ではありませんが、モデルルームの営業スペースということで、事務所と同等の扱いとなります。一方、シナリオYでは、不動産事業者の事務所以外であるカフェで契約を行っています。しかし、本シナリオでは、買受申込を不動産業者の事務所で行なっており、クーリング・オフの判断基準では、契約場所と買受申込の場所が異なる場合、買受申込の場所で判断されます。従って、本事例では両シナリオではクーリングオフの対象外となります。
▼事例（３）
買主Aさんは、先週の火曜日に不動産会業者Bとカフェで不動産売買契約を締結しました。
本事例でポイントとなる点は、クーリング・オフを発した時点です。クーリング・オフはその事実が告げられた日から起算して8日間は対象となります。シナリオXでは、契約から8日目にクーリング・オフの書面を発しています。シナリオYでは、契約から10日目にクーリング・オフの書面を発しているものの、肝心なクーリング・オフの説明を書面で受け取っていません。クーリング・オフについては書面で告げられる必要があり、説明がなかったり、口頭で済ませられた場合には、クーリング・オフの事実を告げられるまで期限がなくなります。上記の観点から、本事例の両シナリオはクーリング・オフの対象となります。
✔クーリング・オフは事前チェックが肝
皆さんクーリング・オフという言葉は何となく知っていたと思います。
しかし、状況や手段を知っておかなければ、せっかくの制度も無意味になってしまいます。不動産を購入される前には、必ず条件や状況を確認し、クーリング・オフの制度を頭の片隅に置いて契約を交わしましょう。弱い立場のものは法で守られる可能性が高いので、そのことを忘れないでください。
初めて不動産をご購入される方は、弊社の不動産営業部がサポートいたしますので、お気軽にご相談くださいませ♪