【不動産投資】「告知事項あり」の物件、投資して大丈夫？
こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
皆様は物件資料で「告知事項あり」という文字を見かけたことはありませんか？
告知事項ありとは対象の物件に“瑕疵”があり、売主は買主にその瑕疵を告知する義務があることを指します。いわゆる事故物件とは、この瑕疵がある物件のことです。
前回のブログでは、投資中の不動産が事故物件になってしまった場合について、詳しく紹介させていただきましたが、今回は新たに投資する物件として事故物件を選んでも、投資を成功させることができるのかを解説していきたいと思います。
▼この記事はこんな人におすすめ！
- ・安価で不動産を手に入れたい
- ・不動産投資を成功させたい
- ・投資に失敗したくない
この記事を参考にしていただき、不動産を購入する前に良い物件か否か見抜く力を手に入れていただきましょう。
▼ご紹介する内容は以下の通りです。
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＞＞告知内容を把握する
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＞＞物件の市場価値と相場の把握
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＞＞リフォーム・リノベーション
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＞＞管理・募集戦略の考察
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＞＞再売却時の出口戦略
それでは解説していきます。
✔︎なぜ事故物件は告知義務が発生するのか
事故や事件のあった物件と聞けば、人によって捉え方は様々です。全く気にしない方もいますが、どうしても嫌だと言う方がやはり多いのではないでしょうか。
後者の方の場合、知らずに契約した後で発覚すると、トラブルになってしまいます。
宅地建物取引業法47条では、購入者や入居者が不利益となり得る事実を告げない又は不実のことを告げる行為を禁じております。
また、告知事項に関するトラブルを未然に防ぐため、国交省からは「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されており、告知義務が発生するとされる基準が明確に設定されています。
＞＞告知内容を把握する
まずは、ガイドラインを元に告知義務について確認します。
自然死・病死 ➡ 告知義務なし
殺人・自殺 ➡ 告知義務あり
火災・事件 ➡ 告知義務あり
また、賃貸の場合、以前までは直近の入居者のみに告知義務が発生していましたが、現在では事故が発生してから概ね3年が経過するまでは告知義務が発生します。
事故死の例外としては、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、自然死と同等の扱いになります。ただし、自然死であっても、発見までに長期間がかかり、特殊清掃が必要となった場合には、告知事項の対象物件となるので注意が必要です。
＞＞物件の市場価値と相場の把握
次に、その物件の市場価値と相場を確認していきましょう。
①同等の物件と比較
対象物件と周辺の類似物件を比較し、どの程度割安かをしましょう。30〜50％程度は割安であることが望ましいです。
②今後の資産価値を推測
死亡原因によって投資のハードルが変わります。他殺や事件が発生した物件は集客が難航する可能性が高くなります。集客の難しい物件は、物件の価値は下がります。
＞＞リフォーム・リノベーション
瑕疵の内容により印象が悪い場合には、入居者の心理的なハードルを下げる必要があります。
①リフォーム計画
部屋の内装を明るい印象のものに変更し、暗いイメージを払拭するのが理想的です。
②費用の回収計画
特殊清掃や必要な箇所のリフォームに加え、デザイン性のあるインテリアを選んだ場合は費用が大きくなるでしょう。予算の確保と収益計画への反映を忘れずに。
＞＞管理・募集戦略の考察
集客の方法などを検討していきましょう。通常と同じ方法では、なかなか入居者は決まりません。以下を参考に取り組んでみてください。
①適切な家賃の設定
事故物件の場合、相場よりも20〜30％価格を下げることで、価格を優先させる方（事故内容などをあまり気にされない方）にリーチするでしょう。
②ターゲット層
外国人や生活保護受給者など、心理的抵抗が少ない方などをターゲットにしてみるのも◎。ニッチなデザインにリフォームを施し、ターゲットを定めるのも一つの手です。
③用途の絞り込み
ウィークリーやマンスリーなどの短期居住用に絞り込むのが良いでしょう。築古の物件でも、町家などの年数に該当していれば、ブランディングすることも可能です。その場合、外国人をターゲットとしたゲストハウスなど、宿泊施設を検討してみてはいかがでしょうか。
④設備・備品の充実
ベッドやテーブルなどの家具、電子レンジや冷蔵庫、洗濯機などの家電が完備されていれば、引越しに急を要している方や、学生などをターゲットに集客すると効果的です。
＞＞再販時の出口戦略
最後に、売却する場合の戦略を立てておきましょう。
①再販価格を考察
事故物件は、5年、10年と時間が経てば物件の価格が回復することもあります。特に都心部や駅から近い物件などの、好条件が揃っていれば可能性が高いです。
②投資期間の設定
事故物件は通常の物件と比べて、短期間で売却するのが困難です。売却の計画を立てる際は、中長期で保有することを念頭に入れておきましょう。
事故物件の売却は、実績のある不動産会社と連携し、その物件に最適な出口戦略を立てることをお勧めします。
✔告知義務違反は絶対にダメ、判断を見誤らないで！
事故物件への投資は容易ではありません。成功させるかどうかは、条件と戦略によって大きく左右されます。
ここまで読んで、事故の内容を隠しておこう…なんてことは絶対にしないでくださいね。告知義務違反だけに収まらず、売買契約や賃貸契約でのトラブルを生み、訴訟問題にまで発展となると、かえって面倒なことになる上に、必要経費も大きく嵩みます。
某ドラマのように正直にお伝えすることで、利として返ってくるに違いありません。