【不動産投資】いざ、まさか…大事な資産が事故物件に！？
こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
今回は、入居者或いは賃貸中の出来事に関するリスクについて、解説していきたいと思います。投資にリスクは付きものですが、備えることによりそのリスクは軽減できます。是非今回もご一読くださいませ。
▼この記事はこんな人におすすめ！
- ・リスク管理の方法がわからない
- ・不動産投資を成功させたい
- ・投資に失敗したくない
投資中のリスクはいつ起きるか分かりません。
この記事を参考にしていただき、不動産投資のリスクと向き合い、投資を成功させましょう。
ご紹介する内容は以下の通りです。
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＞＞事故直後の対応
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＞＞室内管理と保全
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＞＞金銭的な交渉
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＞＞復旧後の賃貸運用と戦略
それでは解説していきます。
✔︎心理的瑕疵物件という事故物件
事故物件といって思い浮かべるのは、入居者が中で死亡していた物件ということを想像するのが一般的だと思います。しかし、事故物件とは正式には「瑕疵物件」と言い、4つの種類に分けられます。
①物理的瑕疵物件
建物や土地そのものに物理的な損傷がある場合です。
例）
- ・雨漏り
- ・シロアリ被害
- ・基礎部分のひび割れ
- ・建物の傾き
- ・地盤沈下
②環境的瑕疵物件
物件周辺の環境に問題がある場合です。近隣に例に挙げる施設がある場合などです。
例）
- ・悪臭のある施設
- ・騒音源の施設
- ・火葬場・葬儀場
- ・反社会的勢力の事務所
③法的瑕疵物件
法律上、使用や取引に制限がある場合です。
例）
- ・建築基準法に違反した建物
- ・境界が不明確な土地
- ・違法増築部分
- ・再建築不可物件
④心理的瑕疵物件
物件に心情的にマイナスイメージを与える事柄がある場合です。不動産業者は告知義務があるため、契約前に確認可能です。
例）
- ・自殺や他殺事件があった
- ・火災で死亡事故が起きた
- ・反社会的勢力の事務所が近隣にある
一般的に想像される事故物件とは、この心理的瑕疵物件のことを指します。
＞＞事故直後の対応
続いては、もし、投資中の物件で入居者の方が死亡していた場合、どのような手順で対応したら良いのか確認していきましょう。
①入居者の部屋を確認する
親族や知人、隣人、管理会社、警察などから問い合わせがあった場合、入居者の安否を確認する必要があります。
②警察等関係機関との対応
状況に合わせて警察への情報提供や現場検証の協力を行います。また、現場検証などの結果から、死因や推定日時を把握しておきましょう。親族や保証人への連絡も忘れずに行います。（管理会社に委託している場合は、管理会社へ報告します。）
＞＞室内管理と保全
次に、残された室内の管理と保全方法等について解説していきます。
①鍵の管理
不用意な部外者の立ち入りがないように対策しましょう。火事場泥棒と言い、無人になった場所が狙われるものです。遺族の方が対応されるまで、維持しておきましょう。
②原状回復・特殊清掃の手配
一般的には遺族や連帯保証人が行います。しかし、身寄りがない方で、相続手続の状況によっては、部屋の状態が放置されます。この状況で、室内の損耗・汚染が激しい場合は、近隣住民からの苦情が起こる可能性が高く、一時的にオーナーが手続きを行い、費用の立て替えや負担が必要となるでしょう。
③リフォームの検討
死因や状況によっては、壁紙や床材の交換など、今後リフォームを行う必要があります。
＞＞金銭的な交渉
ここで、発生する費用に対する請求手続きについて確認していきましょう。
①原状回復費用
借賃貸借契約では、賃借人は原状回復義務が課せられており、賃貸人に返還する際に経年劣化や通常損耗を除いた損傷部分を、借りた時の状態に戻す義務（民法621条）を設けています。
自死等によって入居者が亡くなってしまった場合、状況によっては通常損耗を超えるため、遺族へ原状回復費用の請求を行います
②損害賠償請求
入居者が自死された場合、善管注意義務違反として損害賠償請求の対象となります。遺族の方に対し、将来の逸失利益等も請求することが可能です。
③解約手続き
賃貸借契約は相続人に引き継がれ、継続します。例えば、死亡した入居者が家賃を滞納していた場合、債務も相続されるため、相続人に請求することが可能です。また、契約解除する場合には、相続人に通知し、同意を得なければなりません。解約が決まった場合には、敷金などの清算も必要となります。
＞＞復旧後の管理運用と戦略
全ての手続きが終了すれば、再度賃貸募集を行わなければなりません。ここから、対象の物件は「告知事項あり」の瑕疵物件の将来を歩むことになります。戦略的に空室対策を徹底しましょう。
①告知義務の遵守
老衰や持病による病死など通常起こり得ると予想できる死因（自然死）の場合を除き、賃貸契約の前に告知する義務があります。（ただし、自然死の場合でも、長期間放置され、特殊清掃や大規模リフォームを要した場合、告知義務が発生します。）また、死亡が発覚されてから概ね3年を経過するまでは、告知義務は継続します。ただし、マンション・アパートなどの共有部分で死亡された場合で、事件性がない場合には告知事項は発生しません。
②賃料の設定
再募集する場合には、賃料の価格改定が必要となります。近隣の家賃調査が必要となるため、管理会社や不動産会社に一度相談してみましょう。
③リノベーションの実施
必要なリフォームのほかに、システムキッチン・ユニットバスの入替、冷暖房換気設備の変更など、この機会に大規模なリノベーションを行ってみましょう。
また、インテリアなどデザイン性の高い内装に変更し、付加価値を高めるのも良いでしょう。
④清潔感、安心感を保つ
見込み客への案内などの際には、好印象を与えるように清潔感を保っておきましょう。リフォームの際、壁紙やインテリアなどの色やデザインに明るい印象を与えるものを選定するのも◎
✔契約前に様々な視野からチェック！
残念ながら事故を100％防ぐ方法はありません。
投資家の皆様は、契約前に様々な視点からチェックし、身寄りの無い方や、高齢者の一人暮らしなどを受け入れるか否かご判断は慎重に行いましょう。
そして、起こり得るリスクを軽減する手段は準備しておいてください。
例えば、少額短期保険の見直しや“孤独死保険”を採用し、事故の際に発生する原状回復費用や家賃保障をつけておくのがベスト。
その他にも、入居者との交流を図ったイベントを開催し、入居者の状況を把握しておくのも良いかもしれません。