【不動産投資／中古物件】 区分マンションvs戸建 どちらが吉？
こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
これから不動産投資を始める方の中には、物件の種類について決めかねている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資といっても戸建てやマンション、中古や新築とそれぞれに分類され、それぞれにメリットやデメリットが存在します。リスクヘッジや管理を考えると、どれが自分にとって成功への道となるのか悩みますよね。
まず新築物件は、完成から5年間くらいは価格が変動する傾向にあり物件相場が読みにくく、中古物件は価格がおおよそ安定し物件相場がわかりやすいという傾向があります。
そこで今回の記事は、中古物件に焦点を絞り区分マンションと戸建賃貸の投資比較を解説いたします。
▼この記事はこんな人におすすめ！
- ・不動産投資の初心者
- ・物件選びに迷っている
- ・収益を最大化したい
この記事を読んであなたにぴったりの投資用不動産をぜひとも手に入れてくださいね。
ご紹介する内容は以下の通りです。
- ＞＞区分マンションと戸建賃貸とは？
- ＞＞区分マンションのメリット・デメリット
- ＞＞戸建賃貸のメリット・デメリット
- ＞＞投資目的別の適正
- ＞＞投資戦略と成功の可能性
それでは解説していきます。
＞＞区分マンションと戸建賃貸とは？
不動産投資を始めた方には、「区分マンション」、「一棟マンション」、「戸建賃貸」などの言葉を初めて目にする方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は「区分マンション」と「戸建賃貸」をピックアップしてご説明いたします。
① 区分マンション
投資用の不動産では居住用とは違い、マンション丸々一棟を所有する場合と分譲された一室のみを所有する場合がございます。この「区分マンション」とは後者にあたります。単身者やカップル向けの物件が多いです。
②戸建賃貸
戸建賃貸とはその名前の通り、賃貸を目的とした戸建の購入を指します。比較的ファミリー向けの物件となります。
＞＞区分マンションのメリット・デメリット
＜メリット＞
①需要の安定性
都市部や駅近の区分マンションは、賃貸需要が比較的安定しています。また、単身者やカップル、高齢者、ファミリーと幅広い層から需要があり、空室リスクも低い傾向にあります。
②管理の簡便性
管理会社が共用部分を維持するため、建物の維持管理にかかるオーナーの負担が比較的に軽いです。
③流動性が高い
東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏内で2024年7月から9月の中古マンションと戸建の成約件数を比較した場合、中古マンションは8,328件、戸建は3,406件であり、中古マンションの方が比較的流通性が高いと判断できます。特に都心部で比較した場合はその差が大きく、区分マンションの方が投資の出口戦略が取りやすい傾向にあります。
④手軽さ
投資額が戸建てより低い場合が多く、初期投資のハードルが低いため、投資初心者の方でも始めやすいです。
＜デメリット＞
①価格の下降リスク
戸建と比較すると価格の下落率か高く、築年数が経つと資産価値が減少しやすくなります。建築物は建てて1年未満の未入居物件を“新築”物件としています。その後、1年が経過した場合あるいは入居済で取引される場合は“築浅”物件に属され、徐々に好条件としての効力が下がり、2024年の統計で比較すると築5年以降は17.8％も下落しています。戸建の場合と比較しても、大きく下落していることがわかります。
②管理費・修繕積立金の増加
特に、築20年を超えると修繕積立金や管理費の負担が増えるため注意が必要です。長期的に保有する場合は、ランニングコストの上昇と利回りの低下リスクが高まります。
③競争率が高い
マンションは投資対象として人気が高く競争が激しいため、希望した物件が手に入りにくいこともしばしばあります。
（リンク：「【公益財団法人 東日本不動産流通機構】首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2024年07～09月】」
＞＞戸建賃貸のメリット・デメリット
＜メリット＞
①土地の価値
戸建ての場合、土地の価値が投資全体の価格を支えるため、建物部分が劣化しても不動産価格の下落が抑えられる傾向があります。
②長期入居が期待できる
ファミリー層が主なターゲットとなるため、長期間の賃貸契約が期待できるケースが多いです。
③柔軟な運用
賃貸のみならず、自己使用も可能です。また、リノベーションを施して転売を行えば、キャピタルゲインを狙うことも選択肢として残されています。管理体制もマンションの管理組合などとは違い、全て自身で管理・運営を行います。
④修繕の自由度が高い
オーナーが建物を自由に改修できるため、リノベーションによる付加価値を高めやすく、ゲストハウスなどニッチな需要に応じた活用が可能です。
＜デメリット＞
①維持管理の負担
建物や敷地の維持管理や修繕をオーナー自身で行う場合が多く、手間とコストがかかります。
②流動性の低さ
区分マンションと比較した場合、売却に時間がかかる場合が多いです。首都圏の統計結果からも、期間中のマンションの成約件数が圧倒的に多いことがわかります。
③空室リスクが高い
特定の需要層に依存するため、空室リスクがマンションに比べて高くなる可能性があります。特に、都市部以外では借り手を見つけるのが難しい傾向もございます。
＞＞投資目的別の適正
前述のメリット・デメリットだけで物件の良し悪しを判断するのはまだ早いです。不動産投資に関わらず全ての投資には、投資目的・目標が要となります。次に、投資の目的に応じて、物件の向き不向きを判断します。
①短期投資（キャピタルゲイン狙い）
区分マンションが適しているケースが多いです。立地の良い中古マンションを購入し、リノベーション後に高値で売却する方法が一般的です。
②長期投資（インカムゲイン狙い）
戸建が向いている場合が多いです。特に、観光地や郊外で物件を購入し、ゲストハウスや民泊として運営することで安定した収入が期待できます。
＞＞投資戦略と成功の可能性
最後に、どのような条件が揃った場合に、どの種類の物件がその投資に適していて、成功の確率が上がるのか、種類別で確認していきましょう。
＜マンションが適している場合＞
- ・都市部で安定した需要があるエリア（例：駅近、商業施設の充実した地域）
- ・短期間で売却益を狙っている
- ・空室リスクを抑えたい場合
- ・管理の手間をかけたくない
- ・初期投資を抑えたい
- ・安定したキャッシュフローを重視している
＜戸建てが適している場合＞
- ・長期的な保有を想定し、土地の価値を重視している
- ・リノベーションや運用プランにこだわりを持っている
- ・ファミリー層をターゲットにし、安定した収益を目指している
✔︎まずは投資目標と計画を明確に
不動産投資の際に大切なことは、ご自身の投資目的とリスク許容度などに応じて物件を選定することです。そのためには、いつまでに・いくら・どこで投資するのかなど、投資前の計画を十分に練っておきましょう。餅は餅屋、判断が難しい場合は、地元の市場動向や物件価値を熟知した投資専門の不動産会社に相談するのがベストです。ゲストハウス・ゲストヴィラなど、京都で不動産投資をご検討中の方は是非とも弊社スタッフまでご相談くださいませ♪