こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
いつもこのブログをご愛読くださって、本当にありがとうございます。
中には、“不動産投資は計画的に実行することが肝心ってことね”、なんて理解力が高い方も少なくはないでしょう。（ごもっともです。）
それゆえに、不動産投資を始めたいな〜と思いつつ、預金残高を見るなりため息…なんて方もいらっしゃるのではないでしょうか？
そんな方に読んでいただきたい今回の記事は、レバレッジ効果を用いて大きな利益を得る方法を紹介いたします
この記事はこんな人におすすめ！
・不動産投資を始めたい
・大きな初期投資が用意できなくて諦めている
・投資に失敗したくない
せっかく投資のために貯蓄した資金ですから、この記事を読んで資金を有効的に活用していきましょう。
ご紹介する内容は以下の通りです。
- 低金利の融資を活用
- 収入を最大化
- 不動産価値の向上
- リスク管理
- インカムゲインで再投資
では、解説していきます。
✔︎レバレッジ効果とは
レバレッジ効果（leverage）は、「てこの作用」を意味し、金融などの用語として用いられており、“小さな資金源で大きな利益を得ること”、“ローンで更に大きな資産を手に入れて利益を高めること”などと意味しています。
例えば、通常自己資金1,000万円を用意した場合に、上限1,000万円として物件を検討します。（ここでは諸費用等は考慮しません。）
1,000万円で利回り10％の物件を購入した場合には、年100万円の収入があります。
しかし、同じ利回り10％でも、9,000万円を借り入れ、１億円の物件を購入したとします。
この場合は年1,000万円の収入となり、金利が1％で年間の返済額が約300万円としても、700万円の利益であり、600万円も収益が高まりましたね。
これがレバレッジ効果というものになります。
では、このレバレッジ効果を有効的に活用するにはどのような計画が必要でしょうか。
下記にその方法をご紹介します。
低金利の融資を活用
低金利の不動産投資用ローンを活用することで、自己資本の比率を下げ、資金効率を高めます。
特に現在の日本の金利は一時よりは少し上がったものの、過去や世界的に比較すれば、まだまだ低金利と言えるでしょう。
この超低金利時代に不動産投資用ローンを活用し、大きく投資を行うことで、レバレッジ効果の恩恵を最大限に受けられます。
より低金利で、あなたに合った不動産投資用ローンを探してみましょう。
また、既にローンを組んでいる方も低金利ローンへのリファイナンスを検討してみましょう。 大手の金融機関に借り換えた場合には信用が高まり、次の物件購入時にも有利に働きます。
収入を
レバレッジ効果を高めるには、やはり賃料などの収入を最大化する必要があります。
市場価格に合った賃料に設定するためには、「賃貸事例比較法」を用いて様々な視点からより適切な価格を設定しましょう。
不動産価値の向上
高い満室率を保つためには、メンテナンスを怠らないように心がけましょう。
特に、クロス張替えや水回り機器の更新、クッションフロアへの変更に加えて、ウォシュレットなどの温水洗浄便座トイレなどの現代的な設備の導入もコスパが良く、賃料の引き上げとともに不動産価値も高まります。
このようなメンテナンスを怠らないように努力し、安定的な現金収益を確保しましょう。
リスク管理
レバレッジ効果を高める際には、リスク管理が不可欠です。
リスクの種類や、評価方法を理解し、不動産市場の変動に備え、リスクヘッジの戦略や対応を計画しておきましょう。
インカムゲインで再投資
冒頭の例で得た利益700万円をそのまま貯蓄したとします。
2年後に1,400万円となった時点で、２つ目の物件に投資します。
1億2,600万円を借り入れ、1億4,000万円で利回り10％の物件を購入すると、1,400万円の収入が上がり、ローン返済額の400万円を差し引いても、1,000万円の収益となります。１つ目の700万円と合わせて、年1,700万円の利益を生むことができましたね。
この方法により、更にレバレッジ効果を利用して収益を増やしていけるのです。
上記のように複数の物件を所有した場合、単一の不動産物件に投資した場合と比べ、収益の多様性を高め、各種リスクを分散します。
その上、再投資する際の融資についても、先の投資で既に十分な収益が上がっていれば、担保として効力が強くなり、審査が通りやすくなるでしょう。
また、複数の物件を所有した場合は事業として認められやすく、個人事業主として青色申告特別控除といった節税効果も期待できます。
管理業務を外部に委託するなど工夫することで、自身の時間と労力を節約し、複数の物件を効果的に運用することも可能です。
このように、２つ目、３つ目と再投資することで最大限にレバレッジ効果を発揮し、それだけではなく多くのメリットが得られるのです。
✔︎お金に働かせる仕組みづくり
前項のようにレバレッジ効果を最大限に活用すれば、お金がお金を生む…つまりお金が仕事してくれるようになるのです。
ただし、リスクも高まるため、計画的かつ注意深く行動することが大切です。 不動産投資のプロセス全体を通して、レバレッジ効果を最適化しましょう。