こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
いつもこのブログをご愛読くださって、本当にありがとうございます。
不動産投資を始めてみたものの、収益が上がらず苦戦しているという方も少なからずいるのではないでしょうか。
今回の記事は、不動産投資でキャッシュフローを最大化する方法や計画と、収益を向上させるポイントを解説いたします。
この記事はこんな人におすすめ！
・不動産投資の初心者
・投資物件を購入したはいいが、収益が上がらない
・収益を最大化したい
せっかく投資用不動産をご購入されたのですから、最大限に利益を得たいですよね。
ぜひ、この記事を参考にしていただき、優秀なインベスターになりましょう！
ご紹介する内容は以下の通りです。
では、解説していきます。
✔︎「お金の流れ」を把握する
まず初めに、「キャッシュフロー」とはお金の流れのことです。
どれくらいの収入があり、どの様な使途の支出があるのか、そしていくら手元に残るのかを把握することが重要です。
帳簿上では発生時の仕分けもありますが、キャッシュフローとは出金と入金から現金ベースで管理します。
キャッシュフローの基礎
不動産投資におけるキャッシュフローとは、賃貸マンション等であれば賃料や礼金などの収入から管理委託手数料や修繕積立費などの支出を引いたものになります。
ゲストハウス等宿泊施設の場合は、宿泊料等の売上からリネンや広告費用等の支出を引いたものです。
上記の収入と比較し、支出が多く嵩むなどバランスが悪くなってしまうと、思うように収益化ができません。
今一度、キャッシュフローを見直してみましょう。
単価（宿泊料・賃料）の最適設定
前項の「収入の例」の一例でもある賃料や宿泊料などの価格を見直しましょう。
賃料の場合は設定方法として、「積算法」、「賃貸事例比較法」、「収益分析法」の３種類があります。
中でも、「賃貸事例比較法」を用いれば、自分で設定することが可能です。
設定方法は、立地や階数・規模など条件が、対象不動産と類似している物件をいくつか挙げます。
それらの物件と比較し、優れている点や劣っている点を考慮した上で、賃料から加減し、対象不動産に適正な賃料を算出します。
条件が類似している物件の情報を多く集めた場合は、より正確な賃料を算出できます。
また、ターゲットのニーズや要望を理解し、それに合った設定も必要です。
綿密な市場調査が適切な価格設定へのポイントと言えるでしょう。
運営管理
サービスの質を維持し、顧客満足度を高めることは、キャッシュフローの安定化につながります。
以下の点に注意してみましょう。
① 厳格なテナント選定
テナントの場合、信用調査と背景調査を行い、信頼性の高いテナントを選びます。
また、ルールなどはしっかり定め、顧客の認識と相違がないように徹底しましょう。
② コミュニケーション
顧客とのコミュニケーションを維持し、問題解決に努めます。
特にクレームやトラブルがない様に努めましょう。
③ 継続的な契約
テナントとの契約更新を進め、空室期間を最小限に抑えます。
ゲストハウスなど宿泊施設の場合は、再訪や予約サイトの上位掲載を意識しましょう。
資産管理の最適化
不動産の保守と運営に関連する費用を最小限に抑え、収益を向上させるために次のことを行います。
① メンテナンス計画
定期的なメンテナンススケジュールを作成し、設備の効率的な運用を確保します。
② エネルギー効率
エネルギー効率の向上を通じて光熱費を削減し、キャッシュフローを向上させます。
③ 費用削減策
不必要な経費を削減します。
リファイナンスと資本効率
現在の金利環境を最大限に活用し、不動産投資のキャッシュフローを最適化します。
① 低金利ローンの探索
現在の低金利を活用し、既存のローンをリファイナンスすることを検討します。
② キャピタルインフュージョン
追加の投資を検討し、収益性を向上させます。
不測の出費への備え
不動産投資で一番痛手なのが予期せぬ出費や問題です。その様な状況に備えて、事前に整えておきます。
①リザーブファンド
緊急の修理や空室期間に備えて意識的に貯蓄しておきます。
② 保険
特に日本は自然災害が多い国です。
不動産に関連するリスクをカバーする保険を検討します。
また、現在かけている保険の見直しも行い、適切な保険を選択します。
節税戦略
売上が順調に上がれば、所得税も増え、大きな負担となります。
そのため、税金についても対策が必要と言えます。
以下、対策の方法を3つご紹介します。
① 青色申告を行う
青色申告を行うことで、最大65万円の特別控除が受けられる（青色申告特別控除）、赤字の場合3年間繰り越しができる、家族の給与を経費で計上できる（青色申告専従者給与）、貸倒引当金が利用できる等の得点を得ることができます。
② 経費計上の見直し
不動産投資において必要な経費は計上していきましょう。
例えば、文房具類などの消耗品も計上が可能です。
また、家事按分といって、光熱費や通信費、家賃などを経営上で使用した部分は、その割合に応じて経費に計上することができます。
この按分は利用時間や、使用している面積に応じて計算しましょう。
③ 法人化する
不動産投資で大きな収入を得ている人は、法人化してみるのも良いでしょう。
法人化した場合は、法人の税率が適用されるため、場合によっては税金の対策となります。
目安として所得が800万円を超える場合には法人化をご検討ください。
✔︎定期的なモニタリングと調整が必要
投資の成果として、定期的なモニタリングと戦略の調整が必要です。
月次や税務申告など一定のタイミングで、今どんな状況なのかを把握し、見直しを行なってみましょう。
株式会社京蘭では、あなたと共に利益戦略を考えます♪
放っておいて勝手に増える投資はありません。
あなたの不動産を大切に育てましょう。
