こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
みなさんは不動産投資におけるリスクヘッジをどの様に行なっていますか。
リスク管理は不動産投資の成功に不可欠であり、これらのポイントを実行することで、より安心安全な投資を実現できます。
今回の記事は、リスクを最小限に抑えつつ、不動産投資を成功させるためのリスク管理戦略を紹介いたします。
この記事はこんな人におすすめ！
・リスク管理の方法がわからない
・不動産投資を成功させたい
・投資に失敗したくない
不動産投資における「リスク」と言っても様々です。
ここで具体的にリスクとは、どんなものがあるのか確認していきましょう。
以下に主なリスク4つの具体例を挙げます。
①市場リスク
不動産の市場価格は変動するため、購入時の価格と売却時の価格に差異が生じるリスクがあります。需要の変化などにより、市場価格が下落すれば、不動産の評価額の減少に伴い、利益総額を減少させるリスクがあります。
②信用リスク
不動産を賃貸している場合、入居者から家賃の支払いが滞る可能性があります。
また、契約違反や不正行為があった場合には、立ち退き手続きや訴訟費用などの出費が利益総額を減少させるリスクがあります。
③金利リスク
不動産購入の際の借入には金利が伴い、金利が上昇すれば返済総額も増加し、利益総額を減少させるリスクがあります。
④政策と規制リスク
政府の施策や規制の強化や緩和により不動産投資に影響を及ぼすことがあります。
例えば税制の変更や、都市計画が市場価格を増減させるリスクがあります。
ほかにも、天災、犯罪率、インフラ計画、時代の流行など、影響を与えうる様々なリスクがあります。
では、この様なリスクをどのように管理し、もしもに備えなければならないのでしょうか。
投資前には必ずリスク評価を行いましょう。
投資を成功させるには、リスクとリターンのバランスを保つための基準を設定します。
リスク評価は次の方法とします。
①デューデリジェンス
投資を行う前に、不動産の事前調査と分析を行います。
例えば、建物の築年数および建物本体や設備の修繕履歴などから将来的な修繕費用の検討、空室の場合には募集条件と近隣相場の検討、賃貸中の場合には賃借人の居住年数やトラブルの有無を検討します。
これらの調査結果からリスクをアセスメント（評価）します。
②リスクアセスメント
ここまでに挙げた様々な投資機会に関連するリスクを評価し、理解を深めます。
そして、不動産固有のリスクを特定し、重要度や発生確率などの量的な評価をします。
例えば、修繕費用の予算組みや金利条件を交渉するなど自主的な計画や工夫で補えるリスクや、災害や市場動向など計画できない想定で対応するリスクなど、それぞれのリスクにリスクヘッジし、優先順位付け及びリスクマネジメント戦略の策定を行います。
以下が実際に取り組むことができるリスクマネジメントの戦略になります。
①適切なテナント選定
信頼性のある入居者を選びましょう。
過去の賃料支払い履歴や背景調査を行い、信用力のある入居者を選ぶことで、賃料の滞納を防ぎます。
もちろん、それを実現できる信頼できる実行力のある管理会社や媒介業者を選定することで補えます。
②適切な保険を検討する
不動産に関連するリスクをカバーできる保険を選択します。
火災保険や賠償責任保険など、補償内容をよく確認しておきましょう。
もちろん、それを実現できる信頼できる実行力のある代理店を選定することで補えます。
③ダイバーシフィケーション
リスクを分散させるために、異なる地域、不動産タイプ、分類に投資します。
これによって、特定の地域やセクターの市場変動によるリスクが軽減できます。
もっともこれは、まんべんなく分散させるとリターンも減少してしまうので、分散と集中のバランスが大切になります。
これらを組み合わせることで、リスクを最小限に抑え、収益性を向上させます。
予期せぬ問題に対処するため、緊急の対応策を用意しておきましょう。
対応策の具体例は以下です。
①リザーブファンドの設立
緊急の修理やメンテナンス、長期的な空室などに備えて資金を準備しておきます。
数ヶ月分の家賃相当額を確保しましょう。
②専門家とのネットワーク
緊急時などに不動産のプロフェッショナルやファイナンシャルアドバイザーからのアドバイスを受けられるように、ネットワークを構築しておきましょう。
専門家の意見を聞くことで、リスクをより効果的に管理できます。
当社でも宅建士やファイナンシャルプランナー、建築士などの専門家が在籍しており、多くの目線からお客様のご状況に適したアドバイスやプランニングをご提案させていただいております。
戦略を策定した後も適合しているかどうか、以下のような方法を用いて定期的にチェックしてみましょう。
①定期的な評価
不動産投資のリスクマネジメント戦略を定期的に見直し、新たなリスク要因に対応するための策定や調整を行いましょう。
②ストレステスト
ストレステストとは予想外の経済的なストレスや不測の事態に耐える能力を評価するためのテクニックです。
経済的なストレスとは、景気後退、金利の急上昇、自然災害などのことです。
この様なシナリオを設定し、どれだけ感受性を持つかを評価します。
リスクを完全に排除することは困難でしょう。
不動産投資は適切なリスク管理と利益のバランスを保つことが重要です。
定期的な見直しも忘れずに。
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