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【“表面利回り”とは?】投資評価の重大要素

こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。

不動産投資を検討する際に、たびたび目にする「利回り」という言葉。
なんとなく意味は知っていても、種類などは明確に区別しきれていないこともあるのではないでしょうか。

「利回り」は不動産投資で重要な評価指標の一つです。
そのため、捉え方をあやまってしまえば、投資計画が大きく外れてしまう可能性もあります。

今回は、「利回り」の主な種類とそれぞれの特徴を解説いたします。

この記事はこんな人におすすめ!

・不動産投資の初心者
・利回りについて詳しく知りたい
・不動産投資で利益を最大限に得たい


この記事を読んでいただき、より正確な投資計画を実行してくださいね。

ご紹介する内容は以下の通りです。

では、解説していきます。

✔︎“利回り”とは

「利回り」とは、投資した不動産の購入価格に対して、利益がどれくらいになるのかを数値で表したものになります。
例えば、3,000万円の中古物件を購入し、家賃収入などで年間300万円の収入があった場合は、

300万円÷3,000万円×100%=10%

上記が基本的な数式で、この方法により利回りを算出できます。

主な利回りの種類

①表面利回り(Cap Rate)
「表面利回り」とは、不動産の購入価格に対する年間の収益を示す指標です。
また収益不動産の広告には、「想定表面利回り」などもよく目にします。これらは不動産の収益性を評価し、物件価値を比べるための判断基準になります。
例えば、アパートやマンションの投資物件で、販売時の満室率が80%だったとしても、将来的に100%になると仮定して利回りを表示する場合が多いです。これを「(満室時)想定表面利回り」として、最大の表面利回りを提示します。


②実質利回り(NOI Yield)
「ネット利回り」や「NOI利回り」と呼ばれることもあります。
不動産の年間純収益(NOI)に対する購入価格の割合を示します。
NOIとは賃料などの収益から管理費など運営に必要な経費を差し引いた収益のことです。
「表面利回り」よりも正確な利回りの指標とされています。

③総合利回り(Total Return)
「総合利回り」は、利回りの総合的な指標で、賃料収入などのインカムゲインと経費などのコストに、売却利益などのキャピタルゲインを加えて、投下した自己資金と比較します。
これは、不動産投資の全体的な収益性を示し、最も正確な指標と言えるでしょう。

その他収益性を示す指標

「利回り」以外にも、投資物件の収益性を示す指標があります。
下記に、重要な2つをご紹介します。


①自己資本配当率(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン:CCR)
実際に投資した自己資本に対する年間収益の割合を示します。

例として、5,000万円の物件を全額自己資金で購入したとします。
年間収入が500万円の場合、CCRは10%になります。
同じ物件を自己資金500万円で、残りの4,500万円をローンにしたとしましょう。
年間250万円ずつ返済し、35年間の融資とした場合、CCRは50%となります。
2つを比較すると、後者のCCRがより高いため、投資効率が良いと考えられます。

②内部収益率(IRR)
内部収益率は、投資物件から得られる将来のキャッシュフローを考慮し、投資の収益性を示す指標です。
将来のキャッシュフロー、初期投資額、売却時期などを用いて算出します。
下記の式でも計算できますが、Excelの関数でIRRを使用すれば簡単に計算できます

(C0:初期投資額、Cn:n年目のキャッシュフロー、r:IRR)

例えば、物件Aと物件Bをそれぞれ2,000万円ずつで購入したとします。
物件Aは家賃収入等で年間200万円の収益と50万円の経費が発生しています。
5年目で物件Aは1,900万円で売却、物件Bは2,600万円で売却できました。
Excelの関数を用いてIRRを算出した場合、物件Aは6.62%、物件Bは5.39%となり、物件Aの方が優れているという結果になります。

各種利回りの使い分け

例えば、「表面利回り」は投資物件の購入前など初期評価に利用し、実質利回りは運用後の収益性の評価に、「総合利回り」は不動産投資の全体的な収益性の評価に利用します。

また、CCRは投じた資金の収益性に焦点を当て、IRRは将来のキャッシュフローの評価とリスク調査のために使用されます。

これらの利回りは、複数の物件の比較や評価する際に役立ちます。

算出時の注意点

「表面利回り」には修繕費用のような経費は考慮されていません。
また、「実質利回り」等を用いる場合も、こうした経費を考慮し、緻密に試算していく必要があります。

他にも、キャッシュフローや売却益の予測にあたり、地域の市場トレンドや不動産の需要などに関する情報を収集し、より正確性を高めなければなりません。

不動産のプロやファイナンシャルプランナーからアドバイスを受けることも、ぜひご検討してみてください。

✔︎「利回り」は高ければ良い?

今回は「利回り」の種類や特性、算出方法についてご紹介いたしました。
なるべく高い「利回り」を…と思われがちですが、ハイリスクハイリターンの場合が多いです。
つまり、高利回りの物件は、リスクも高まります。
不動産投資の際には、あなたの投資目的や目標、計画に見合った「利回り」の物件を取得しましょう

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