こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
不動産投資を始める際には、
物件の代金と併せてクロージングコスト（諸費用）などが発生します。
これらの費用を正確に計画し、適切に管理することが投資の成功に不可欠です。
今回は、「不動産投資を始める前に、どのような費用が発生するのか知りたい」
といった方におすすめの情報を提供いたします。
この記事はこんな人におすすめ！
・不動産投資の初心者
・不動産の購入代金以外の費用構成が知りたい
・投資に失敗したくない
ローンを組むからといって、安心してはいけません。
まずは、どの程度の持ち出しが必要なのか、確認しておきましょう。
不動産投資に必要な諸費用は大きく以下の通りです。
では、一つずつ解説していきます。
✔︎諸費用は物件価格の約10％前後
上記に挙げた費用のうち頭金を除く全て合わせると、おおよそ物件価格の10％前後と言われています。
例えば3,000万円の物件を購入する場合は、およそ3,300万円前後が必要であることを、念頭に置いておきましょう。
＞＞頭金（デポジット）
売買契約を締結する際に「手付金」として、契約時に売主へ支払います。
ローンを利用する場合も、ローン本審査に進む際に“売買契約が締結されている”ことが大前提です。
つまり、手付金は自己資金で用意する必要があります。
手付金の上限は、購入価格の20％（売主が不動産会社の場合）ですが、相場は約10％です。
支払った手付金は、一般的に決済時点で残代金へ充当されます。
＞＞ローン関係
ローンを利用して物件を購入する場合には、下記の費用が発生します。
①ローン事務手数料
金融機関へローンを組む際に支払う手数料です。
金融機関によって異なりますが、10万円までであることが多いです。
②ローン保証料
保証会社と借入金額の保証契約を締結する際に支払います。
この保証料とは、万が一返済不能になった場合、保証会社が肩代わりして金融機関に借入残金を返済します。
（但し、債権者が保証会社へ変更されただけなので、債務は残ります。）
金融機関、借入金額、借入期間など条件により様々ですが、借入金額の数％であることが多くで、
支払い方法は一括前払い型と分割払い（金利上乗せ）型があります。
保証料がかからないローンもありますが、事務手数料が高額であったり、審査が厳しいことが多いです。
＞＞税金関係
不動産を取得した場合は、下記のようにさまざまな税が課されます。
①登録免許税
不動産を取得した場合には、登記を行います。
売主から所有者を移転するための登記は「所有者移転登記」として、土地・建物ともに課税標準額の2.0％（土地に関しては軽減税率により2026年3月31日まで1.5％）が課せられます。
課税標準額は物件の購入価格とは別に、固定資産税評価額から各市町村により定められます。
また、ローンで購入した際には、「抵当権設定登記」が必要になります。
抵当権設定登記の課税標準額は借入金額の0.4％になります。
「No.7191 登録免許税の税額表」（国土交通省）
（↑リンク：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）
②不動産取得税
取得した不動産の課税標準額に3％（非住宅の場合は4％）を乗じた金額になります。
不動産取得税は購入時ではなく、後日、納税通知書が届いてから納付します。
➂印紙税
売買契約書を交わす際に、収入印紙により納税します。
契約金額によって税額が異なります。
また、令和６年3月31日までに作成した契約書には、軽減税率が適用されています。
「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（国土交通省）
（↑リンク：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm）
＞＞保険関係
不動産を購入した場合には、資産を守るために天災などのリスクを回避しなければなりません。
下記のような保険に加入することは義務ではありませんが、リスクを最小限に抑える効果があります。
①火災保険
自分は大丈夫と気をつけていても、隣家からもらい火に遭う可能性もあります。
そのような状況で、失火責任法により火元のオーナーが損害賠償義務に問われない場合には、
自身で復旧しなければなりません。
また、地震保険に加入する場合には、火災保険の加入が必須となります。
費用は条件にもよりますが5年一括払い10万円程度で、月払い、年払いなどもございます。
②地震保険
地震大国の日本では必須と言っても過言ではありません。
地震を原因とした津波や噴火、火災については、一般の火災保険の補償対象外です。
そのため、火災保険に入っているからと安心していては、このような地震災害に見舞われた場合、
大きなリスクを背負うことになってしまいます。
費用については、構造や地域によって異なりますが、年間数万円程度になります。
これらの保険はリスクをカバーするだけではなく、保険料を経費に算入できるといったメリットもありますので、
入っておいて損はないでしょう。
＞＞専門家等への費用
不動産の売買は複雑で、個人で完結するのは難しいでしょう。
そのため、多くの場合、専門家への手数料等が発生します。
下記の費用は、売買代金の支払いに加えて支払う必要があります。
①仲介手数料
不動産を購入する際に、不動産会社に仲介を依頼した場合には仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は下記になります。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料 |
| 〜200万円 | 売買価格の5％+消費税 |
| 201万円〜400万円 | 売買価格の4％+2万円+消費税 |
| 401万円〜 | 売買価格の3％+6万円+消費税 |
②不動産登記費用（司法書士への報酬）
不動産登記は自分で行うと、複雑なあまり多くの時間を要してしまいます。
そのため、一般的には司法書士に依頼し、所有者移転登記や、抵当権設定登記を行うでしょう。
司法書士への報酬は、売買価格や司法書士事務所によっても異なりますが、数万円〜10万円程度になります。
➂その他
測量費用、残置物処分費用、立ち退き費用など、契約条件によって発生する場合もございます。
＞＞精算金
清算金は、売主が既に支払済みの費用を日割計算し、引き渡し日以前は売主、それ以降は買主が負担します。
①固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点で、固定資産を所有している方に課せられます。
固定資産税の税率は、課税標準額（固定資産税評価額）の1.4％を原則としていますが、
市町村や新築住宅特例の有無によっても異なります。
都市計画税は課税標準額（固定資産税評価額）の0.3％が制限税率となっています。
いずれも軽減措置として、アパートやマンションなどの小規模住宅用地は、
200㎡以下の部分について、固定資産税は評価額の1/6が、都市計画税は1/3が課税標準額なります。
また、土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円の免税点が設けられています。
②管理費・修繕積立金
管理費と修繕積立金は区分マンションを購入した場合、毎月支払わなければならない費用です。
マンションにより異なりますが、いずれも月額1万5,000円前後で、合わせて2〜3万円ほどになります。
＞＞具体的な計算例
前項までの算出方法をもとに、初期費用のシミュレーションを行なってみましょう。
例えば、2,200万円（税込）(課税標準額 土地：700万円、建物700万円)で60㎡の賃貸用区分マンションをローンで購入し、2023年7月10日に引渡されたとします。
①手付金：2,200,000円
②ローン事務手数料：435,600円
➂ローン保証料：396,000円
④登録免許税：324,200円（土地：105,000円、建物：140,000円、抵当権設定：79,200円）
⑤不動産取得税：420,000円
⑥印紙税：10,000円
⑦仲介手数料：792,000円
⑧不動産登記費用：100,000円
⑨火災保険・地震保険料（1年）：20,000円
⑩固定資産税（175日分）：54,818円（土地：16,334円、建物：98,000円）
⑪都市計画税（175日分）：13,425円（土地：7,000円、建物：21,000円）
⑫管理費・修繕費（22日分）：21,290円（月額30,000円）
上記を合計すると4,787,333円になりました。
手付金を除く②〜⑪までの合計が2,587,333円で、物件価格の約11.8％と冒頭でお伝えした通りですね。
また、ローン事務手数料やローン保証料が安価なものを選択すれば、10％より下回る可能性も。
✔︎購入前の資金計画が大事
初期費用の正確な計画と適切な資金調達戦略は、不動産投資の成功に向けた重要なプロセスです。
購入を検討する際には、これらの費用を予算に組み込み、投資物件の収益性をシミュレーションしてみましょう。