こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
いつも京蘭ブログを読んでくださいまして、ありがとうございます。
このブログをご覧になっている方の中には、ゲストハウス運営にご興味をもち、
既にご検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、私たちの得意としている“ゲストハウス投資”に焦点を当て、
「ゲストハウスのオーナーになるための注意点と収益を上げるためのポイント」を
ご紹介させていただきます。
この記事はこんな人におすすめ！
・ゲストハウス投資を始めたい
・ゲストハウス投資の収益を向上させたい
・不動産投資を成功させたい
ご紹介する内容は以下の通りです。
＜ゲストハウス運営の注意点＞
＜収益向上のポイント＞
それでは、解説していきます。
✔︎表面利回り20％超えの可能性も
ゲストハウス投資は、成功すれば15％〜25％の高利回りになる可能性もあり、大きな収益をもたらします。
しかし、運営には法的な対策や計画性が肝心な要素となり、確実な戦略を立てる必要があるでしょう。
次に、ゲストハウス運営を成功させるための注意点と収益向上のポイントを具体的に上げていきます。
＜注意点＞市場調査と場所の選定
ゲストハウス投資を行う場合、まず初めに場所の選定と物件購入を行います。
「交通アクセスが便利」や「目的の観光地から徒歩圏内」は、人気ゲストハウスになるための必須条件です。
また、周辺の施設や近隣・町内の様子なども把握しておくと良いでしょう。
ターゲット層に人気の競合物件や需要を分析して、適切なエリアを選びましょう。
参考「【不動産投資】成功のカギは“ロケーション”」（リンク）
＜注意点＞法的要件と許認可
ゲストハウスを運営するには、まず旅館業許可を取得しなければなりません。
旅館業許可は４つの分類があり、そのうち「簡易宿所営業」を取得する必要があります。
この旅館業許可を取得するには、旅館業法だけでなく建築基準法や消防法などの基準を満たさなければなりません。
また、ゲストハウスのコンセプトやサービス内容によっては、
食品衛生法など各種法令に遵守した届出や申請が必要になりますので注意しておきましょう。
地域にもよりますが、弊社が拠点にしている京都市では、
この他に景観法条例、バリアフリー法条例に対応した届出や申請が必要になります。
また、地域ならではのルールがあり、自治会などへ計画の相談や許諾を得なければ、開業できない場合もございます。
ゲストハウスの開業にあたり、地域の法的要件や近隣の環境について事前調査をしておきましょう。
＜注意点＞施設とサービスの質
基本的なサービスとして、清潔で快適な宿泊環境を整えることはとても必須です。
特に新型コロナウィルス感染拡大以降は衛生管理が行き届いている宿が好まれ、
清潔感はホテルを選ぶ理由の一つとされています。
また、サービスのコンセプトを確立し、ブランディングすることも重要と言えます。
この方法によりゲストハウスのみならず、ホテルなど競合施設と差別化が図れるため、ターゲット層からの需要が高まります。
＜収益向上ポイント＞適切な価格設定
価格設定を行うためには、競合など市場価格の調査を行います。
ここで注意しておきたいのが、ゲストハウス市場は価格競争に陥りやすい点です。
価格を下げれば、サービスの質が低下し、利用者からの評価も下がってしまいます。
サービスや環境を考慮し、宿泊単価の価値を客観的に判断しなければなりません。
状況によっては、特別プロモーションや長期滞在割引などの導入も検討してみましょう。
＜収益向上ポイント＞オンライン予約システムの活用
運営が始まれば、予約管理や顧客管理、料金管理など様々な業務が発生します。
PMS（Property Management System）などの管理システムを導入することにより、
各プロセスでスムーズに対応できるでしょう。
フロント業務などの人件費も削減できるため、高いコスパが期待できます。
また、データ分析機能を活用することで、売上計画や戦略の考案に役立ちます。
PMSはゲストハウスなどの小規模向けプランからホテルなどの大規模向けプランがあり、
規模が大きくなれば、サイトコントローラーと連動することで更に利便性が高まります。
＜収益向上ポイント＞ゲストエクスペリエンスの向上
ゲストが常に快適な滞在ができるように、フィードバックを受けて改善しましょう。
宿泊予約サイトなどを通してゲストからいただいた評価や意見は、次の戦略やサービス改善に役立てます。
前述にもあったとおり、特に清潔感は最重要で、衛生面による低評価は悪いイメージを残します。
清掃や設備不良などは早急に対応しましょう。
また、HPやSNSを活用し、マーケティング戦略も立てましょう。
写真やレビューを活用して魅力を伝え、コメントやDMからフィードバックも促します。
ゲストからの評判はビジネスの成功に大きく影響します。
＜収益向上ポイント＞長期滞在ゲストの受け入れ
長期滞在のゲストを受け入れることで、安定した収益をもたらします。
特に、新型コロナウィルス収束以降はインバウンドの需要が高まっており、
そういった設備を採用することで、外国人の利用者を中心に顧客満足度が向上し、
次の集客につながるでしょう。
＜収益向上ポイント＞効果的なコスト管理
ゲストハウス運営は、水光熱費、清掃費用、ランドリーサービスなどの多くの費用が発生します。
それ以外にも、家具や家電などの設備や、コンセプトの確立に必要な装飾品などが破損や損失した場合には、修理や充当が必要となるでしょう。
また、マーケティングや顧客管理に必要なシステムの利用料なども定期的に支払いが発生します。
適切な在庫管理とムダの削減を心がけましょう。
様々なリスクに備え、リザーブファンドも確保しておくと良いでしょう。
参考「【リスク管理のプロ】不動産投資家のための戦略的アプローチ」（リンク）
✔︎成功は努力の結晶
ゲストハウス運営は、収益を上げるために多くの努力と戦略が必要です。
競争の激しい市場で成功するには、市場調査、サービスの質、マーケティング戦略、価格設定、
および顧客対応に焦点を当てることが大切です。