こんにちは、京蘭 不動産事業部のKです。
いつもこのブログをご愛読くださって、本当にありがとうございます。
不動産投資と聞けば収入や「資産を増やす」ことを目的に行うものだと考えている方も多いでしょう。
もちろん間違いではありませんが、不動産投資には「資産を保全する」目的、つまり、節税効果も期待できるのです。
特に相続税対策の有効な手段であり、資産の分散化や評価額の低減、節制優遇措置の活用による負担軽減など、
多くのメリットを持っています。
今回の記事では、不動産投資が相続税対策になる理由と方法をご紹介いたします。
この記事はこんな人におすすめ！
・相続税対策に不動産投資を活用したい
・将来の相続税対策を有効的に行いたい
・投資に失敗したくない
特に、負担の大きな相続税で悩まされている方は少なくないのではないでしょうか。
この記事を参考にしていただき、不動産投資を効果的に活用し、大切な資産を守りましょう。
ご紹介する内容は以下の通りです。
- 資産の分岐化
- 資産の評価額の低減
- 各税制優遇措置の活用
- 金融機関による融資の活用
では、解説していきます。
✔︎相続税の計算方法
まず初めに相続税とはどの程度になるのでしょうか。
例えば、被相続人（資産等を残した人、亡くなった人）の資産を妻と子供1人の計2人が相続人として相続したとします。
相続する資産が預金のみで5億円だった場合、妻及び子供が相続する金額はそれぞれ2億5,000万円です。
2億5,000万円の場合は税率が45％、控除額が2,700万円であり、以下の通りとなります。
2億5,000万円×45％-2,700万円=8,550万円
妻と子供にそれぞれ8,550万円もの納税が課せられ、相続税総額は1億7,100万円になります。
相続人の手元に残る金額は少ないものですね…。
相続税は相続する資産の評価額が大きければ大きいほど納税する金額も大きくなってしまいます。
では、どのように不動産投資を有効活用すれば、相続税を軽減できるのでしょうか。
＞＞資産の分散化
不動産投資により、金融資産や現預金資産を不動産資産に分散させることができます。
これにより、相続時の資産構成が多様化され、リスクが分散されます。
不動産投資は株式や債券などの金融資産とは異なる資産クラスであり、市場の変動に対する抵抗力を高めます。
また、複数の不動産を所有することで、相続時の資産構成を均衡化し、相続税の負担を軽減することができます。
特に、一棟マンションは評価額が下がる傾向にあり、区分マンションは小規模宅地等の特例によりそれぞれ
メリットが大きく、いずれも相続税対策にはお勧めです。
＞＞資産の評価額の低減
相続時の不動産の評価額は、その時点での市場価値が基準とされます。
不動産市場の動向によって、不動産の価値は変動しますが、不動産投資によって取得した不動産は、
市場価値が低く評価される場合が多く、一般的に相続税評価額は土地が市場価格の80％、建物が市場価格の70％程度
となる傾向にあります。
更に、「貸家建付地（賃貸を目的とした建物が建つ土地）」の場合は、相続税評価額は低くなります。
下記の計算式により相続税評価額が算出されます。
【自用地評価額×（１－借地権割合(※1)×借家権割合(※2)×賃貸割合）＝評価額】
また、家屋や建物の相続税評価額は下記のとおりです。
【固定資産税評価額×（１－借家権割合(※2)×賃貸割合）】
※1）借地権割合は路線価図にて確認可能です。対象不動産が面した道路に路線価が表示され、
そこに記載されたアルファベットが借地権割合となります。
※2）借家権割合は全国一律30％（令和5年現在）
これらの算出方法により、相続時の評価額が低く抑えられ、相続税負担が軽減されることが期待されます。
＞＞税制優遇措置の活用
不動産投資には、相続税の課税対象から除外される場合や、税制優遇の対象となる場合があります。
たとえば、特定の条件を満たす賃貸住宅や農地などは、相続税の対象から除外されることがあります。
また、相続税の負担を軽減するための特別控除や控除額の適用もあります。
中でも、小規模宅地等の特例は、相続や遺贈により取得した財産が事業用または居住用の宅地等であり、
一定の要件を満たした場合に課税が軽減される特例です。
不動産貸付業も該当しているため、不動産投資における節税対策にも活用できます。
貸付事業用宅地を相続した場合、この特例を活用することで、相続税評価額を50％も減額することができるのです。
詳細についてはこちらをチェック↓
「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（国税庁）
＞＞金融機関による融資の活用
相続税対策にあたり物件を購入する場合、金融機関による融資を活用すれば更に相続税対策が高まります。
例えば、相続税対策にあたり5億円の現金のうち1億円を頭金として10億円（時価）の不動産を
ローンで購入したとしましょう。
＜条件＞
＊土地・建物の評価額はそれぞれ5億円
＊自用地評価額は時価の80％
＊建物の固定資産税評価額は時価の70％
＊借地権割合は70％
＊借家権割合は30％
＊入居率100％
前述にあった計算式により算出した場合、
＜土地＞
500,000,000（円）×80（％）×（1−70（％）×30（％）×100（％））＝3億1,600万円
＜建物＞
500,000,000（円）×70（％）×（１－30（％）×100（％））＝2億4,500万円
預金＝4億円
不動産＝5億6,100万円
借入＝9億円
つまり、資産の相続税評価としては6,100万円と算出されることになります。
冒頭で説明した相続税率の表より計算した場合、妻と子それぞれが410万円ずつの課税となります。
本来の5億円の相続であれば1億7,100万円の税金を支払う必要がありましたので、
1億6,280万円もの減税に成功していますね。
ローンの返済が残りますが、同時に不動産という資産も残せます。
このように不動産で資産を保持すれば、相続税評価額よりも高く売却できる可能性も期待できますので、
預金で残すよりも断然有利に働くでしょう。
✔相続の状況は種々様々
相続時の負担を考える際には、不動産投資を活用することで、効果的な相続税対策となります。
また、資産価値の維持や増大、資産分割の円滑化、相続人の安定した生活維持、資産の世代継承など、
様々な面で不動産投資が相続税対策に貢献することが期待されます。
当然ですが、相続税対策は個々の状況によって異なります。
適切な不動産投資戦略を構築し、相続時の税負担を有効的に軽減するには、専門家へのご相談やご依頼を
お勧めします。
弊社にも宅建士やファイナンシャルプランナーなど、様々なスペシャリストが在籍しております。
相続税対策による不動産投資をご検討の方は、ぜひ一度弊社までご相談くださいませ♪