【不動産投資】プロが教える査定評価向上のポイント

　

こんにちは、京蘭　不動産事業部のKです。いつもこのブログをご愛読くださって、本当にありがとうございます。

　

不動産の売却をお考えの方で、「出来るだけ高く評価されたい、高く売りたい」と考えている方も少なくないはずです。 そして、“不動産査定”などと検索すれば、ずらりと査定サイトが並び、『一括査定』、『無料』、『簡単』、『即日』などと謳っており、正直どれがいいのか分からない…。

そんな方必見！今回は、不動産査定の知識と高評価になるためのポイントについて解説いたします。

　

大事な不動産ですから、慎重に見極めたいところですよね。まずは不動産査定とは一体どのような仕組みなのか知っておきましょう。

ご紹介する内容は以下の通りです。

• 不動産査定サイトの仕組み
• 査定方法の種類
• 高評価につながる要因
• 高評価を打ち出すコツ

　

では、解説していきます。

　

＞＞不動産査定サイトの仕組み

　「不動産査定サイト」とは、売却希望者の所有不動産をいくらで売却できるのかを不動産のプロと名乗る人たちが物件を評価するサイトのことです。

その仕組みは、まず売却希望者が査定サイトに入り、幾つかの質問に答えます。査定サイト側は、その査定サイトに登録している数社の不動産会社へ査定のオファーとして売却希望者情報を送り、不動産会社は売却希望者へ各々それぞれでアプローチすることになります。

そのため、別の不動産会社から次々と電話があります。弊社も査定サイトの登録はしており、売却希望者にお電話をした際に第一声で「さっきから電話がいっぱい来ている」などと言われてしまうのは仕組みとしてはしょうがないのです。

しかし、売却希望者からしてみれば、『無料』、『簡単』、『即日』と広告されていれば、簡単な質問で売却価格がわかるのだと思ってしまうことも多いのです。

査定にはまず大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。「机上査定」とは立地・面積・築年数・成約事例などの机上の情報だけでの査定になるので、おおよその評価になります。対して「訪問査定」は、直接に不動産を確認して、日当たり・眺望・経年劣化などのメリット・デメリットを併せてより詳しく評価できます。

本格的に売却を検討する場合には、必ず「訪問査定」を受けましょう。不動産の詳細な評価だけではなく、売却物件の属性（戸建・区分・一棟・実需・収益など）を得意とする相性の良い不動産会社や営業マンを選定する必要があるからです。

大抵の場合は無料査定ですので、話の分かりやすい、知識のある、本当の不動産のプロをよく吟味してください。

　　

＞＞査定方法の種類

次に、不動産会社が実際に利用している査定の手法になります。査定の種類は主に次の３つになります。

　

①取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象物件と類似条件の物件の取引事例を基に、特殊な事情や（事情補正）や価格水準の変動（時点修正）などを加味して評価額を決める方法です。この方法は、周辺の市場相場に基づいた現実的な価格設定ができるため、一般的な住宅やマンションなどの査定に広く用いられます。

　　

②原価法

原価法は、対象物件の再調達原価を基に、減価修正などを行い査定する方法です。再調達原価とは価格時点で対象物件を建設した場合の費用のことです。減価修正は、発生した減価額を再調達原価から控除することです。この方法により、価格時点における対象物件の適正な積算価格を算出します。 特に再建築が難しい物件や、京町家のような歴史的建物の査定に使われることもあります。

　　

③収益還元法

収益還元法とは、対象物件の現在及び将来的な収益性に基づく査定方法で、主に投資用不動産に用いられます。将来的に物件が生み出すであろう年間の家賃収入などから、予想される経費等を差し引いた純利益に利回りを割り戻して算出します。

　

　　

＞＞高評価につながる要因

　

　①立地条件

不動産は「場所がすべて」とも言われるほど、立地は大きな評価要因です。

• 交通アクセス：最寄り駅や主要道路へのアクセスの良さは、物件の評価を大きく左右します。

• 周辺施設：学校、スーパー、病院、公共施設などが近くにあると生活利便性が高まり、評価額も上がります。

• 治安や環境：治安が良く、住みやすい環境が整っているエリアは人気が高いため、評価額も高くなりやすいです。。

　　

②市場の需要と供給

不動産市場は需要と供給のバランスで成り立っています。特に、観光地や大都市の中心部など、需要が高く供給が限られている地域では、評価額が高くなりやすいです。

• 地域の人気度：周辺エリアの人気が高いと、物件自体の価値も相対的に高くなります。
• 将来の開発計画：新しい商業施設や駅の建設など、エリアの価値が上がると予測される場合は、評価額もそれに応じて高くなる傾向があります。

　　

③物件の状態や規模、設備

物件の広さや間取り、物件の物理的な状態や、設備の充実度も評価額に影響を与えます。

• 建物の広さ：広い物件は、居住用や投資用と運用の幅が広がるため、一般的に高く評価されます。

• 間取りの効率性：家族構成やライフスタイルに対応できるような間取りや、近年ではリモートワークスペースの確保がしやすい間取りだと、魅力的な物件として評価されます。

• 建物の築年数：新築や築浅の物件は評価が高くなりやすいですが、京町家のような伝統建築の場合、築年数よりも保存状態や文化的価値が重視されます。

• 設備の充実度：水回りや空調設備が最新のものであればプラス評価になります。

　　

④法的要因や権利関係

土地や建物の法的条件や権利関係も重要な要因です。

• 再建築可能かどうか：再建築不可の物件は価値が下がる傾向があります。一方で再建築可能な物件は比較的評価が高いです。

• 用途地域：住居専用地域や商業地域など、用途地域により土地の利用制限が異なり、用途地域が自由度の高い地域では評価額が上がります。

• 所有権と借地権：所有権が完全にある物件は評価が高く、借地権がついている場合は評価が下がる傾向にあります。

• 建ぺい率・容積率：余裕のある土地や未利用の容積率がある場合、将来的な建築の可能性が評価されます。

　

⑤文化的・観光的価値

特に京都など歴史や観光資源が豊富なエリアでは、建物そのものが観光や文化的価値を持つ場合もあります。京町家のような歴史ある建物には以下のような要因も評価額に影響します。

• 文化的価値：京町家など伝統的な建築物は、そのデザインや歴史的価値から高い評価を受けることがあります。

• 観光需要：観光地に近い場所や、ゲストハウス運営が可能なエリアにある場合、観光客の需要を見越した収益性が評価にプラスされます。

　

＞＞高評価を打ち出すコツ

前項を読んで、「どれも条件に当てはまらない．．．」なんて落ち込んでいる方、ご安心ください。現在ご所有の不動産でも次のポイントを押さえていれば、まだまだポテンシャルを最大限に引き出すチャンスがあります！

具体的な対策は下記になります。

　

①物件の状態維持

不動産会社の営業マンは物件の第一印象も重要視します。まずは、水回り（キッチン、バスルーム、トイレ）や窓ガラスなど、目立つ場所の清掃を徹底することが大切です。特に京町家など伝統的な建物の場合、元の美しさを保つことがポイントです。さらに、家具や小物を整理整頓し、障子の張り替えなどの細かな点に配慮することで、印象も良くなるでしょう。また、壁紙の剥がれや小さな傷は、事前に修繕しておくと好印象です。既に水回りやフローリング・畳の張替えなどリフォーム済みの場合は高評価となるでしょう。

　　

②物件の履歴や管理状況を整理

設備や内装、壁や屋根などの外装修理、外壁の塗装、シロアリ対策など、過去に行ったメンテナンスの履歴をきちんと保管しましょう。これにより、建物の状態がしっかりと維持されていることを証明でき、査定時にプラスの評価を受けやすくなります。

　　

③リノベーションの提案及び実施

物件が将来的に収益を生む可能性があるかどうかも重要です。そのため、リノベーションの計画書があると評価が上がることもあります。断熱や耐震性能の向上が見込まれるリノベーション提案などが効果的です。また、京町家のように伝統的な建物では、和モダンなリノベーションが好まれます。建物の特徴を生かした再生計画はプラス評価をもたらすでしょう。

　

　　

④良好な近隣環境

不動産の価値は建物だけでなく、周囲の環境にも左右されます。特に投資用物件で町家やゲストハウスとしての用途を見据えた物件は、その魅力を伝えると良いでしょう。弊社のある京都では、季節行事や、周囲の寺社、町並みなど観光資源についても十分なアピール要素となります。

　　　

　　

✔高評価を得るためのポイントまとめ

1. 物件の管理・メンテナンス
2. 将来的なポテンシャルを引き出す
3. 魅力のアピール

高評価を得るには、物件のポテンシャルだけではなく、所有者の努力も必要です。もちろん、立地や周辺環境も押さえておきたいポイントではあるので、購入時にはその地域の将来的な動向などもきちんと把握しておきましょう。話の分かりやすい、知識のある、本当の不動産のプロの見極めも重要です。

弊社は京町家などの伝統的な物件の取り扱いを得意としております。和モダンリノベーションなどのご依頼や、京町家の売買仲介、買取などお気軽にご相談くださいませ。