【不動産投資】コンバージョンによる再構築

　

こんにちは、京蘭　不動産事業部のKです。いつもこのブログをご愛読くださって、本当にありがとうございます。

　

不動産投資における「コンバージョン」とは、既存の建物を別の用途に変更することを指します。例えば、オフィスビルなどの事業用ビルを住宅などの居住用やホテルなどの投資用物件に改装することです。この戦略が成功するかどうかは、さまざまな要因によりますが、適切に実行すれば大きな利益を生む可能性があります。今回は、コンバージョンで投資成功に繋がる戦略方法について解説いたします。

お手持ちの不動産は今の用途が適切なのでしょうか。この記事を読んでいただき、あなたの不動産を有効的に働かせましょう。ご紹介する内容は以下の通りです。

• 具体的な事例
• コンバージョンするメリット・デメリット
• コンバージョンする際の注意点
• 成功するためのポイント

では、解説していきます。

　

✔︎リノベーションとの比較

「リノベーション」とは大規模な改修により、現状の建物を大きく変更し、建物の性能や価値を向上させることを目的とします。内外装、給排水設備、空調設備などの変更だけでなく、断熱改修、耐震補強なども含みます。類似用語に「リフォーム」がありますが、こちらは大規模な改修ではなく一般的に現状回復としての意味を持っています。

＞＞具体的な事例

■オフィスビルをアパートへ　

都市部ではオフィス需要が減少し、住宅需要が高まっている場合に有効的です。特に、リモートワークの普及によりオフィススペースが余っているエリアは、高い入居率と安定した賃料収入を得ることができます。

■古い工場をショッピングセンターへ　

工業地域に位置する古い工場をショッピングセンターに改装することで、地域住民の生活利便性を高め、賃料収入を確保することができます。

■古い工場からホテルへ

観光地や都市部で、使われなくなった工場や倉庫、採算の悪い賃貸マンションをホテルやホステルに転換する事例が増えています。特に、コロナ終息からインバウンド需要の急激な増加から、宿泊施設が不足しております。 このようなコンバージョンにより、新たな観光資源として活用され、地域経済にも貢献します。

　

弊社でも京町家を中心に居住用物件を買取り、宿泊施設の「ゲストヴィラ」としてコンバージョンし、販売しております。

　

　

　

　　

＞＞コンバージョンするメリット・デメリット

コンバージョンした場合のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

▼メリット

①資産価値の向上　

コンバージョンにより、建物の利用価値を大幅に向上させます。例えば古い工場、倉庫などを住宅、オフィス、商業施設などに転用することで、戸数が増加する為、賃貸収入が増加し、資産価値が上がります。

②市場ニーズへの適応　

市場のトレンドや需要に応じた用途変更により、空室リスクを軽減し、長期的な安定収益を確保することができます。例えば、人口が増加しているエリアで住宅需要が高まっている場合、オフィスビルをアパートメントに　コンバージョンすることで、入居率が高まります。

③税制優遇措置

一部の地域では、古い建物の再利用や改修に対する税制優遇措置や補助金が提供されることがあり、投資コストを抑えることができます。

④環境に優しい

新築よりも既存の建物を再利用する方が、建材の廃棄を減らし、環境への負荷を軽減することができます。その結果、持続可能な開発の一環として、環境意識の高まりに応える投資戦略であり、高く評価されることもあります。

　

▼デメリット

①高い初期コスト

コンバージョンには、建物の改修やリノベーションのための初期投資が必要です。工事費用が想定以上にならないように、適切な計画が重要です。

②法的規制と許認可

建物の用途変更には、法的な規制があり、許認可が必要な場合があります。地域の条例や、建築基準法や、都市計画法などをクリアするための手続きが複雑で時間がかかる場合があります。

③予期せぬ問題

古い建物を改修する際、構造上の問題やアスベストなどの有害物質が見つかることがあり、追加の費用が発生するリスクがあります。

④市場リスク

新たな用途に転用した場合でも、需要が予測よりも低い場合や市場の変動により、期待した収益が得られないリスクがあります。

　

＞＞コンバージョンする際の注意点

それでは、コンバージョンを行う場合、どのような点に注意しすればよいのでしょうか。下記の点を押さえておきましょう。

①市場需要の把握

コンバージョンが成功するためには、需要のある用途に転換することが重要です。例えば、オフィス需要が低迷している地域であれば、住宅やホテルへの転換が有望です。

②立地条件の確認

物件の立地が新しい用途に適しているかどうかを確認します。例えば、住宅に転換する場合、周辺に学校やスーパーなどの生活利便施設があるかが重要です。　

③法規制の確認

コンバージョンには地域の条例や建築基準法や、都市計画法などの法的規制を遵守する必要があります。事前に行政への確認を行い、見落としや調査不足がないように注意しましょう。

　

＞＞成功するためのポイント

コンバーション後、不動産投資で成功するために、次の戦略に取り組んでみましょう。

①費用対効果の分析

改装費用やリノベーションコストを詳細に見積もり、転換後の収益と比較して費用対効果を検討します。収益が見込める場合にのみ実施することが賢明です。

②専門家の活用

建築士や不動産コンサルタントなどの専門家と連携し、プロジェクトの実行可能性や最適なプランを策定することが重要です。

③詳細な計画

改修工事のスケジュールや予算を詳細に計画し、予期せぬ問題に備えるためのリスク管理を行います。

④資金調達

初期投資が必要になるため、適切な資金調達計画を立て、融資や投資家からの資金を確保します。 財務計画の見直しや、リザーブドファンドの確保も行いましょう。

　

✔新たなポテンシャルを見出す

コンバージョンによる不動産投資は、高いリターンが期待できる一方で、リスクも伴います。そのため、適切な市場調査、法的確認、費用対効果の分析、そして専門家の協力が不可欠です。これらの要素を慎重に検討し、計画を実行することで、資産価値と収益性を大幅に向上させることができるのです。